經(jīng)過(guò)30多年的高速發(fā)展，國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)化發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入到減速發(fā)展和存量運(yùn)營(yíng)時(shí)期，從城市開(kāi)發(fā)建設(shè)主導(dǎo)階段轉(zhuǎn)向城市開(kāi)發(fā)建設(shè)與城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)并重的發(fā)展階段，城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)的重要性地位更加凸顯，事關(guān)新時(shí)代城鎮(zhèn)化高質(zhì)量和現(xiàn)代化發(fā)展，事關(guān)人民美好生活需要高品質(zhì)滿足，更事關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)和國(guó)有城投平臺(tái)企業(yè)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)和高質(zhì)量轉(zhuǎn)型發(fā)展。本文從外部環(huán)境形勢(shì)、企業(yè)經(jīng)驗(yàn)借鑒以及商業(yè)模式與發(fā)展路徑三個(gè)方面探討房地產(chǎn)企業(yè)和國(guó)有城投平臺(tái)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展城市運(yùn)營(yíng)集成服務(wù)的必要性和可行性。
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一、城市運(yùn)營(yíng)集成服務(wù)發(fā)展必要性和可行性
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從城市發(fā)展共識(shí)看，我國(guó)城鎮(zhèn)化快速發(fā)展進(jìn)程接近完成，城市GDP增長(zhǎng)進(jìn)入中低速時(shí)期，城市增量開(kāi)發(fā)已經(jīng)到達(dá)天花板，城鎮(zhèn)化發(fā)展全面進(jìn)入存量時(shí)代，城市運(yùn)營(yíng)和服務(wù)能力不可或缺，市場(chǎng)價(jià)值兌現(xiàn)持續(xù)增加；國(guó)內(nèi)政策轉(zhuǎn)向堅(jiān)決，房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生變化，推進(jìn)探索城市發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展新模式，國(guó)有城投平臺(tái)和房地產(chǎn)企業(yè)向三級(jí)城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)領(lǐng)域發(fā)展已經(jīng)成為城市發(fā)展和地產(chǎn)行業(yè)共識(shí)。過(guò)去多年我國(guó)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)沉淀下來(lái)大量的存量資產(chǎn)，借鑒國(guó)際城市發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，城市不動(dòng)產(chǎn)投資和管理是存量時(shí)代的藍(lán)海，業(yè)務(wù)壁壘更高，業(yè)務(wù)模式也更成熟，有助于城投平臺(tái)公司和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型發(fā)展。
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從運(yùn)營(yíng)服務(wù)市場(chǎng)看，國(guó)內(nèi)城市社區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)、商企運(yùn)營(yíng)服務(wù)、園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)、康養(yǎng)運(yùn)營(yíng)服務(wù)、城市更新運(yùn)營(yíng)等細(xì)分市場(chǎng)規(guī)模大，都是十萬(wàn)億級(jí)和萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)，國(guó)家和地方紛紛出臺(tái)政策支持城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)政策與各種要素逐漸成熟，城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)模式與發(fā)展路徑已經(jīng)清晰，社會(huì)價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值空間已經(jīng)打開(kāi)。
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從企業(yè)經(jīng)驗(yàn)借鑒看，國(guó)內(nèi)城投平臺(tái)和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)先企業(yè)紛紛向城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)轉(zhuǎn)型，頭部企業(yè)已經(jīng)在城市存量運(yùn)營(yíng)服務(wù)領(lǐng)域擁有完整布局、取得先發(fā)優(yōu)勢(shì)，紛紛加快孵化存量經(jīng)營(yíng)主體企業(yè)并擁有成熟、可控、持續(xù)的業(yè)務(wù)發(fā)展經(jīng)營(yíng)主體，采用“平臺(tái)+集成”模式形成“全鏈條+全周期+全業(yè)態(tài)”運(yùn)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)體系，同時(shí)積極謀求存量資產(chǎn)與資本市場(chǎng)的閉環(huán)，持續(xù)、穩(wěn)定貢獻(xiàn)經(jīng)營(yíng)價(jià)值和資本價(jià)值。
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二、城市運(yùn)營(yíng)集成服務(wù)業(yè)務(wù)模式與發(fā)展路徑
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城市存量發(fā)展時(shí)代，城投平臺(tái)企業(yè)和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以憑借過(guò)去積累的運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力，結(jié)合自身發(fā)展基礎(chǔ)，聚焦社區(qū)與園區(qū)資產(chǎn)，圍繞社區(qū)空間與商企空間，提供運(yùn)營(yíng)驅(qū)動(dòng)的一體化、全流程城市運(yùn)營(yíng)集成服務(wù)，橫向上提供“F+EPC+O+D”一體化全價(jià)值鏈服務(wù)，縱向上提供“O”、“D”平臺(tái)集成服務(wù)，提升城市空間和資產(chǎn)價(jià)值，滿足利益相關(guān)者服務(wù)需求，建議從以下兩個(gè)方面試點(diǎn)探索、打造標(biāo)桿、跑通模式、構(gòu)建能力。
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一是打造標(biāo)桿、跑通模式。從城市社區(qū)綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目或產(chǎn)業(yè)園區(qū)綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)存量或增量項(xiàng)目中擇優(yōu)，塑造成品質(zhì)、服務(wù)領(lǐng)先的城市運(yùn)營(yíng)集成服務(wù)綜合標(biāo)桿項(xiàng)目，跑通業(yè)務(wù)發(fā)展模式，打出市場(chǎng)影響力，積累運(yùn)營(yíng)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)和能力，鍛煉和培養(yǎng)運(yùn)營(yíng)服務(wù)人才隊(duì)伍，建立運(yùn)營(yíng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和體系。
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二是整合資源、構(gòu)建能力。圍繞橫向全價(jià)值鏈服務(wù)和縱向平臺(tái)集成服務(wù)，聚焦城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)高價(jià)值環(huán)節(jié)，重點(diǎn)構(gòu)建金融服務(wù)能力、策劃咨詢能力、運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力、數(shù)字化能力，聚焦城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈和價(jià)值鏈上的專業(yè)化協(xié)作商、上下游供應(yīng)商、多場(chǎng)景生態(tài)服務(wù)商三類關(guān)鍵合作伙伴和資源整合，集成內(nèi)外部、全鏈條、多場(chǎng)景服務(wù)資源，建立市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)壁壘，打造新的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
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面對(duì)城市發(fā)展新階段和新趨勢(shì)，城投平臺(tái)企業(yè)和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須積極主動(dòng)謀求轉(zhuǎn)型發(fā)展，把握和抓住新時(shí)代城鎮(zhèn)化發(fā)展階段轉(zhuǎn)換帶來(lái)的新機(jī)遇，立足自身資源稟賦優(yōu)勢(shì)，廣泛布局和堅(jiān)定發(fā)展城市運(yùn)營(yíng)集成服務(wù)新業(yè)態(tài)、新模式，以點(diǎn)帶面尋求轉(zhuǎn)型突破，培育和構(gòu)建新的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，獲取國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)化發(fā)展新階段中的一席之地，為企業(yè)的短中期生存發(fā)展拓展新的空間，為企業(yè)長(zhǎng)期可持續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展轉(zhuǎn)換新的賽道。