產(chǎn)業(yè)園區(qū)是我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)調(diào)整升級的重要空間承載形式，具有聚集產(chǎn)業(yè)、催生創(chuàng)新、推進(jìn)城市化建設(shè)等一系列重要功能。我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)主要經(jīng)歷了5個發(fā)展階段，分別是勞動密集型（1.0）、產(chǎn)業(yè)聚集型（2.0）、功能復(fù)合型（3.0）、產(chǎn)城融合型（4.0）和生長型園區(qū)（5.0）。
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一、五個發(fā)展階段
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01、勞動密集型
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1978年改革開放后，產(chǎn)業(yè)園成為了我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新載體。作為最早期的產(chǎn)業(yè)園區(qū)形態(tài)，勞動密集型園區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對單一，以生產(chǎn)技術(shù)含量較低的產(chǎn)品為主，簡而言之就是通過大量勞動力進(jìn)行批量化的小商品生產(chǎn)。空間方面，這一時期的產(chǎn)業(yè)園整體規(guī)模較小，大部分位于市郊區(qū)域，距離城市中心較遠(yuǎn)，園區(qū)內(nèi)的建筑大多為工廠廠房及員工宿舍，功能簡單，形態(tài)單一。
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02、產(chǎn)業(yè)聚集型
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進(jìn)入九十年代，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展也步入2.0時期。這一時期產(chǎn)業(yè)園區(qū)開始以外資注入為主要發(fā)展方式。由于我國整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力的提升，產(chǎn)業(yè)園區(qū)引進(jìn)的項(xiàng)目不論在技術(shù)還是體量方面，都有明顯進(jìn)步，資本和技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，為我國的工業(yè)現(xiàn)代化奠定了重要基礎(chǔ)。同時，隨著商務(wù)辦公等新需求的出現(xiàn)，企業(yè)和員工對園區(qū)要求也不斷提升，生活便利性及娛樂性強(qiáng)的場所和設(shè)施開始逐步進(jìn)入園區(qū)，各類配套逐步豐富。此外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)也開始為企業(yè)提供多樣化的服務(wù)，如提供勞務(wù)外包、人才招聘、政務(wù)手續(xù)代辦等較初級的產(chǎn)業(yè)服務(wù)。
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03、功能復(fù)合型
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進(jìn)入新世紀(jì)，我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)開始向功能復(fù)合型過度。產(chǎn)業(yè)類型上，電子信息、汽車、生物制藥、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，產(chǎn)業(yè)需求進(jìn)一步提升，衍生了物流、金融、商務(wù)等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，并開始形成完整的上下游產(chǎn)業(yè)鏈，因此，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開始向功能復(fù)合化發(fā)展?？臻g上，產(chǎn)業(yè)園區(qū)建筑形態(tài)和品類更加多樣化，生活、娛樂和商業(yè)配套不斷完善，品質(zhì)也都有所提升。服務(wù)模式上，園區(qū)開始服務(wù)于企業(yè)的發(fā)展與提升，為企業(yè)提供更加全面和專業(yè)的服務(wù)，如張江高科技園區(qū)在這一階段開始提供技術(shù)研發(fā)、檢驗(yàn)檢測、知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)、法律咨詢、財務(wù)審計、人力資源服務(wù)、創(chuàng)業(yè)孵化等服務(wù)。
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04、產(chǎn)城融合型
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2010年，各地陸續(xù)提出產(chǎn)業(yè)新城、科技新城等新概念，我國的產(chǎn)業(yè)園區(qū)也開始向產(chǎn)融合方向發(fā)展。產(chǎn)業(yè)招商上，4.0園區(qū)更傾向于新內(nèi)容、新產(chǎn)業(yè)和新模式，著力建設(shè)產(chǎn)業(yè)鏈，形成產(chǎn)業(yè)聚集。同時，園區(qū)開始大量運(yùn)用數(shù)字化、智慧化等手段，如多功能會議室、智慧餐廳、智慧交通管理等載體共生出現(xiàn)，在功能和服務(wù)上都能夠更加契合當(dāng)前產(chǎn)業(yè)園區(qū)需求，有利于企業(yè)發(fā)展和人才吸引。服務(wù)模式上，園區(qū)開始通過打造產(chǎn)業(yè)服務(wù)一體化平臺的方式，為企業(yè)提供集成化的產(chǎn)業(yè)服務(wù)。最后，在向“城”融合方面，該階段園區(qū)開始注重滿足人才的居住生活、休閑娛樂、文化教育、社交等多方面需求，爭取實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合。
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05、生長型
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2020年至今，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開始向著以人為本的生長型園區(qū)過渡?，F(xiàn)階段的園區(qū)運(yùn)營商更注重園區(qū)生態(tài)產(chǎn)業(yè)體系的構(gòu)建，致力于打造與企業(yè)共同成長的創(chuàng)新生態(tài)綜合體。
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二、三點(diǎn)應(yīng)對策略
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當(dāng)前，我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)正在由產(chǎn)城融合型向生長型過渡。園區(qū)運(yùn)營商需積極謀劃新策略，以應(yīng)對產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型帶來的的新挑戰(zhàn)。
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01、轉(zhuǎn)變盈利模式
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傳統(tǒng)的物業(yè)租售收入已經(jīng)不能滿足當(dāng)前的園區(qū)發(fā)展需求，運(yùn)營商需要開拓“物業(yè)租售+產(chǎn)業(yè)投資+增值服務(wù)”的新盈利模式。除傳統(tǒng)的土地運(yùn)營、物業(yè)服務(wù)等收入外，領(lǐng)先的園區(qū)運(yùn)營商大力開拓增值服務(wù)市場，通過為園區(qū)企業(yè)提供技術(shù)服務(wù)、生活服務(wù)等賺取額外收益。同時，園區(qū)運(yùn)營商也開始進(jìn)行產(chǎn)業(yè)投資，通過自行進(jìn)行股權(quán)投資或?yàn)閳@區(qū)內(nèi)企業(yè)提供融資服務(wù)，拓展收益來源。
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02、構(gòu)建全要素服務(wù)體系
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2020年后，領(lǐng)先園區(qū)運(yùn)營商開始重點(diǎn)聚焦于產(chǎn)業(yè)內(nèi)循環(huán)的迫切需求，傳統(tǒng)基礎(chǔ)服務(wù)已經(jīng)無法滿足企業(yè)和人才的需要，產(chǎn)業(yè)增值服務(wù)、產(chǎn)業(yè)投資孵化以及運(yùn)營品牌輸出成為園區(qū)的主要關(guān)注點(diǎn)。園區(qū)需要通過構(gòu)建全要素園區(qū)服務(wù)體系，提供包含空間物業(yè)服務(wù)、政務(wù)服務(wù)、金融服務(wù)、科創(chuàng)成果轉(zhuǎn)化服務(wù)、產(chǎn)業(yè)文化與互動交流服務(wù)、人才服務(wù)、市場營銷服務(wù)等在內(nèi)的專業(yè)服務(wù)。更加高效優(yōu)質(zhì)的配套服務(wù)將進(jìn)一步推動產(chǎn)業(yè)園區(qū)成為產(chǎn)城融合的生長型生態(tài)綜合體。
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03、推動數(shù)字化轉(zhuǎn)型
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隨著物聯(lián)網(wǎng)、云計算、大數(shù)據(jù)等新一代信息技術(shù)的迅速發(fā)展和深入運(yùn)營，園區(qū)招商、運(yùn)營過程中的的數(shù)字化、智慧化也成為重要趨勢，因此園區(qū)運(yùn)營商應(yīng)積極推動數(shù)字化轉(zhuǎn)型。通過引入先進(jìn)的信息技術(shù)和物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，園區(qū)可以提升運(yùn)營效率、優(yōu)化資源配置，實(shí)現(xiàn)智能化管理。比如，當(dāng)前頭部運(yùn)營商已經(jīng)搭建了深度智慧化的園區(qū)平臺，探索實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)的價值挖掘，促進(jìn)園區(qū)載體與企業(yè)之間的深度互聯(lián)，形成雙向賦能；園區(qū)運(yùn)營也會與與數(shù)字經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、低碳園區(qū)等新興趨勢融合加速，這些都有望催生出新的園區(qū)盈利模式。
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綜合來看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商在5.0轉(zhuǎn)型的趨勢下，需要全面考慮盈利模式的拓展、搭建全要素服務(wù)體系及數(shù)字化轉(zhuǎn)型等方面的策略，以更好地適應(yīng)市場需求，保持競爭力，實(shí)現(xiàn)長期可持續(xù)發(fā)展。