一、園區(qū)行業(yè)發(fā)展趨勢
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01、園區(qū)企業(yè)利潤“承壓”，盈利模式正在轉型升級
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在宏觀經濟和房地產持續(xù)低迷的背景下，產業(yè)園區(qū)面臨的外部環(huán)境不確定性顯著增加，行業(yè)競爭日趨激烈，園區(qū)企業(yè)利潤增速明顯放緩。
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以北京市2022-2023年產業(yè)園區(qū)為例，受宏觀經濟下行、房地產低迷、疫情等多重不利因素影響，產業(yè)園區(qū)的發(fā)展受到較大沖擊，2022-2023年產業(yè)園區(qū)空置率明顯上升，園區(qū)招商壓力大增；同時，受免租、減租等政策影響，企業(yè)盈利情況進一步壓縮。
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傳統依靠規(guī)模擴張的方式不再適用，效益取代規(guī)模成為行業(yè)焦點。園區(qū)在盈利模式上轉型升級，從最初的主要依靠園區(qū)開發(fā)銷售業(yè)務盈利，逐步深耕運營服務業(yè)務，培育產業(yè)投資業(yè)務，挖掘地產租售業(yè)務之外的新的收入增長點，擴大收益來源?！拔飿I(yè)租售+運營收益+投資收益”的盈利模式成為行業(yè)未來的主要趨勢。
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02、傳統招商模式逐漸失效，新招商策略勢在必行
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越來越多的園區(qū)正在跳出“關系+展會+人?！钡膫鹘y招商模式，逐步向“鏈式+資本+市場”招商模式轉變。其中，“鏈式招商”是依托區(qū)域優(yōu)勢產業(yè)，圍繞產業(yè)鏈條的延伸、耦合和配套，實行“建鏈”“補鏈”“強鏈”，開展產業(yè)招商，是招商的核心策略。目前，圍繞產業(yè)鏈招商已經成為園區(qū)及地方政府招商的重點工作方向。資本和市場是招商的重要手段，在招商過程中通過資本運作和市場撮合換取產業(yè)落地。
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此外，產業(yè)鏈招商的實施要借助大數據分析工具，分析產業(yè)鏈中存在的上下游關系，繪制全位產業(yè)招商圖譜，基于大數據企業(yè)信息庫，實時抓取與監(jiān)控產業(yè)鏈上下游企業(yè)、關聯服務企業(yè)的投資態(tài)勢及企業(yè)擴、遷動態(tài)，來鎖定目標企業(yè)，獲取優(yōu)質的招商標的。盡管龍頭企業(yè)招商仍有賴于區(qū)域營商環(huán)境、產業(yè)政策、客戶關系等多重因素，但以數據要素和技術主導的大數據招商有望加速中小企業(yè)招商步伐，助力產業(yè)集聚效應的更快形成。
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03、運營服務能力在存量時代發(fā)揮越來越重要的作用
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產業(yè)園區(qū)逐漸從“要素驅動、投資開發(fā)為主”進入到“創(chuàng)新驅動、運營為主”，運營服務已成為園區(qū)核心能力。產業(yè)園區(qū)運營服務將逐步升級，一方面需要在園區(qū)運維方面進行提質增效，降低園區(qū)運維成本，同時為高效響應客戶服務打下良好基礎；另一方面，需要在園區(qū)原有資產管理和基礎物業(yè)服務的基礎上拓展新的服務內容，圍繞園區(qū)空間共享、功能挖掘拓展創(chuàng)新空間運營服務業(yè)務，圍繞園區(qū)中人的需求拓展商業(yè)及生活服務業(yè)務，圍繞企業(yè)需求和產業(yè)發(fā)展拓展企業(yè)服務和產業(yè)服務業(yè)務。通過運營服務能力的提升，不僅可以提高園區(qū)招商競爭力，還可以提高園區(qū)運營商的收益水平。
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二、智慧園區(qū)建設的典型應用場景
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智慧園區(qū)建設旨在借助5G、物聯網、云計算、人工智能等數字技術，解決產業(yè)園區(qū)面臨的核心痛點問題：招商難、運營弱、服務差，產業(yè)研究是解決招商問題的關鍵，是解決區(qū)域產業(yè)發(fā)展問題的關鍵，可以有效發(fā)揮政府產業(yè)規(guī)劃智庫的功能。因此，我們認為，典型應用場景將聚焦在產業(yè)研究、招商管理、園區(qū)運維和園區(qū)服務四個場景。
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01、產業(yè)研究場景
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產業(yè)研究場景的構建，首先，需要構建數據基礎，拓展政府、協會、第三方數據公司等數據資源，同時整合園區(qū)內部數據資源，完成數據底座的構建；其次，逐步構建病完善產業(yè)研究、產業(yè)鏈分析、企業(yè)分析等方面的數據分析模型，以實現數據價值的挖掘，為園區(qū)投資、招商、運營服務提供支撐。
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02、招商管理場景
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招商管理場景的構建，主要圍繞招商過程中的關鍵用戶展開，一是面向客戶，要實現線上空間展示、考察預約等功能，二是面向招商團隊，要實現商機挖掘、渠道信息、客戶/訂單管理等功能，三是面向管理團隊，要實現資產定制化、招商過程監(jiān)管、業(yè)務分析等多種功能。
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03、園區(qū)運維場景
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園區(qū)運維場景的構建，主要圍繞園區(qū)的基礎設施和物業(yè)服務展開，包括但不限于資產管理、樓宇自控、設備管理、能源管理、安防、消防、門禁通行、停車、照明、物業(yè)等多個內容展開。
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04、園區(qū)服務場景
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園區(qū)服務面向企業(yè)和個人兩類客戶，又可進一步分為入園客戶和潛在客戶，共四類客戶。園區(qū)服務場景通過線上一站式服務，為客戶提供豐富多樣的服務，包括生活服務（餐飲、娛樂、健康、租房、就業(yè)等）、企業(yè)基礎服務（場地租賃、物業(yè)繳費、車位租賃、清潔綠化等）、企業(yè)增值服務（財務咨詢、法務咨詢、人力資源、商務采購等）、產業(yè)服務（財務顧問、創(chuàng)業(yè)輔導、金融服務、知識產權、產業(yè)合作等）等等。
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園區(qū)的各類應用場景并非相互獨立的，而是彼此緊密連接。如產業(yè)研究要為園區(qū)招商和園區(qū)服務兩大場景提供數據支撐；招商管理與園區(qū)運維共用資產管理功能，尤其是定制化進行資產合并、再設計過程中，招商會改變資產的租售方式，對物業(yè)服務、能源管理等都將產生影響等。
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正略咨詢長期深耕產業(yè)園區(qū)客戶，可基于客戶園區(qū)定位、信息化基礎進行差異化方案設計，參考標桿實踐，為客戶提供智慧園區(qū)頂層設計規(guī)劃方案。